Le quartier royal de la médina sud, où le riad se vend plus souvent fini qu’en chantier.
Chercher un riad à la Kasbah, c’est viser le secteur qui entoure les tombeaux saadiens et le palais El Badi, au sud de la médina de Marrakech. Nous y suivons 27 biens, dont 26 riads, ce qui en fait notre deuxième quartier après Bab Doukkala. La différence entre les deux tient en une phrase : à Bab Doukkala on achète un chantier, à la Kasbah on achète souvent un bien déjà debout.
Un quartier de riads finis ou en finition
Sur nos 27 biens, 7 seulement sont annoncés à rénover, contre 20 sur 46 à Bab Doukkala. Le reste se partage entre riads authentiques déjà habitables, riads en cours de finition et maisons d’hôtes en exploitation. Cette maturité du bâti explique un prix au mètre carré plus élevé, mais elle raccourcit d’autant le délai entre la signature et la première nuitée pour qui vise l’accueil touristique.
Des surfaces confortables
La surface médiane s’établit à 123 m², dans une fourchette allant de 45 m² à 350 m². Plusieurs riads dépassent les 160 m² avec cinq à sept chambres, format recherché pour la maison d’hôtes. Le quartier compte aussi quelques biens atypiques, dont un restaurant de 350 m² et un riad boutique-hôtel proposé hors marché public.
Melkia et titre foncier : un équilibre plus favorable qu’ailleurs
Nous relevons 6 biens en melkia et 4 portant un titre foncier parmi ceux dont l’acte est précisé. La proportion de titres est plus élevée qu’à Bab Doukkala, ce qui facilite les dossiers de financement. Le melkia reste présent, comme partout en médina ancienne, et demande la même vérification de la chaîne de propriété avant tout engagement. Nous indiquons le statut sur chaque fiche de bien.
Un emplacement qui porte la valeur
La Kasbah bénéficie d’un accès direct par Bab Agnaou et d’une proximité immédiate avec les tombeaux saadiens, premier site visité du quartier. Cette position touristique soutient les taux d’occupation en maison d’hôtes et limite la décote à la revente. Les secteurs voisins que nous couvrons se comparent utilement : Berrima et le Mellah juste à l’est, Riad Zitoun qui remonte vers Jamaa El Fna, Sidi Mimoun à l’ouest, et plus au nord Bab Doukkala, Zaouia et la médina dans son ensemble. Tous nos secteurs figurent sur la page des quartiers de Marrakech.
À qui s’adresse ce quartier
À l’acheteur qui veut un riad prêt ou presque, dans un secteur touristique établi, et qui préfère payer plus cher à l’entrée pour éviter un chantier long. À l’investisseur en maison d’hôtes, pour la proximité des tombeaux saadiens et la présence de biens de cinq chambres et plus. Les annonces ci-dessous présentent l’ensemble des biens que nous suivons actuellement : notre sélection de riads à la Kasbah évolue chaque semaine, et nos équipes visitent chaque bien avant sa mise en ligne.
